１６ｐの　価格交渉が当然の中古住宅で二重価格解禁の「今さら」　です。

中古住宅において二重価格表示が認められる見通しだ。しかし中古住宅市場おいては価格交渉が当たり前になっており、広告に表示された価格は参考程度の意味しかもたない。今さら二重価格表示を解禁しても中古市場の活性化にはつながらない。表示方法の変更より、透明化した査定システム、流通システムの整備が必要だ。

というのがこの記事の要旨だと思います。

透明化した査定システム、流通システムの整備が必要というのはその通り。
誰も反対しないでしょう。

しかし、価格交渉が当然だからといって、二重価格表示の規制が不要だということにはなりません。

■二重価格表示とは

平たく言えば値下げの表示です。
「4,500万円→4,000万円」というように、販売価格（4,000万円）に値下げ前の価格（4,500万円）を併記するものです。

衣料品のクリアランスセールや閉店間際の惣菜売り場では当たり前に行われています。
しかし、不動産の広告表示においては、二重価格表示は制限されています。

■値下げは、注目をひく

二重価格表示した不動産は、お得感を与えます。

極端な話、値下げの事実がなくても
「500万円値下げしました」
と表示するだけで売りやすくなります。

もちろんこんな表示は許されません。嘘の表示はダメです。

■嘘ではないけれど…

では、当初から4,500万円で売ろうと思っていた物件を1日だけ5,000万円で売った場合はどうでしょうか。

売主はそもそも4,500万円でしか売れないと考えています。
売りやすくするために形式的に値下げするのです。

たしかに値下げは嘘ではありません。
しかしこのような表示を認めては、購入者をミスリードすることになります。

公正な競争も阻害されます。
仮に品質、立地等が同条件の4,300万円の競合物件があった場合、最初から4,500万円で売り出せば勝負になりませんが、500万円値下げと表示することにより勝つことも考えられます。
これでは4,300万円で供給している売主が不利益を受けます。

■実際に3か月以上販売していることが条件

そのため二重価格表示ができるのは、値下げ前の価格で3か月以上実際に販売されていること、といった条件がつけられています。
さらに築2年程度の建物に限定されています。

それを築2年超の中古住宅や土地にも二重価格表示を認めていこう、というのが今回の緩和です。

■不動産だけではない

不当な二重価格表示が問題になるのは不動産だけではありません。

ネットショッピングなどでも
「5,000円の高級ワインが80％オフで1,000円」と表示されていたが、同じワインが他のサイトでは500円程度で売っていた…
といったことが問題になっているようです。

高級ワインの価格もわかりにくいですからね。

不動産も同様です。
透明化した査定システム、流通システムは今はありません。
とすると、二重価格表示の規制もある程度必要になります。

二重価格表示の規制なんて不要だ、というこの記事は、購入者の視点が欠けていると思います。



　


←不動産広告ルールの理解には

「不動産広告表示の実務」（週刊住宅）

がお勧めです。

 

■新築分譲マンション広告はなぜ壁芯面積で表示されるのか？

マンションの壁は共用部分だから、登記の際に面積に入れることはできない。
つまり内法面積で登記される。
ではなぜ広告は壁芯面積を用いて表示するのか？

これが前回までのお話でした。
 
■新築分譲の時点では内法面積を確定できない。
 
実は新築分譲マンションの場合、内法面積を確定できないことが多いのです。
 
マンション建築には多額の資金が必要です。
売主であるマンションデベロッパーはできるだけ早く販売し、資金を回収しようとします。
そのため、マンションが完成する前から販売する、いわゆる「青田売り」が一般的です。









 
ところが内法面積はマンションが竣工し、壁紙やクロスが張られた後でないと確定できないのです。
 
つまりマンションが完成していない広告段階では内法面積はわかりません。
設計図に基づく壁芯面積で表示せざるを得ないのです。
 
そのため不動産広告の業界ルールでは、居室の面積は壁芯面積で表示することを原則としています（＊）。
戸建住宅はもちろんマンションでも、です。
 
登記は狭い面積（内法面積）なのに、広告は広い面積（壁芯面積）で表示されるのにはきちんとした理由があったわけです。


 

＊不動産の表示に関する公正競争規約第11条第15号。なお15号でいう延べ面積とは建築基準法でいう延べ面積＝壁芯面積のことです。16号も参照のこと。

 
不動産広告のルールについては不動産広告表示の実務もご参照ください。

■前回までのお話

道路の幅員は安全上４ｍは必要だ。
しかし幅員４ｍ未満の道路沿いにも家が建ち並んでしまっている。
これらの土地が全て建築不可となると社会的影響が大きい。
さて、この問題をどう解決するのか…

というのが前回のお話でした。

■さて、解答は…

頭のいい人というのはいるものです。
この問題を解決する方法を考えました。

それは
道路の中心線から２ｍまでの部分を道路として扱う
というものです。

図をご覧ください。
図のピンク色の部分は道路として扱われます。

ですから住宅を再建築する際は、ここまで後退して家を建てるのです。
お向かいさんも後退する。お隣さんも後退する。
これを繰り返していけば、いつかは、幅員４ｍの道路ができることになります。

（それにしても全部が再建築するというのは、いったいいつのことでしょう？サグラダファミリア並みの遠大な計画です）

■容積率の計算にも算入できない

後退することをセットバックと言います。
図のピンク色の部分がセットバックです。
セットバック部分は（自分の土地であっても）道路扱いされます。
この部分は建築できないのはもちろんのこと、以前ご説明した容積率の計算の際にも算入することはできません。

■広告にも表記する

みなさんが土地を購入する際、セットバック部分が必要だとしたらどう思います？
150㎡の土地を買ったつもり20㎡セットバックしなければならない。
もし、そうなら最初に言って欲しいですよね。

ということで、業界のルールではセットバックがある場合には広告に明示することを義務付けています。
さらに、セットバック部分の面積が敷地面積の10％以上を占める場合には、その面積も表示する、というのがルールです（＊１）

■2項道路

なお、幅員４未満の道路の全てがセットバックさえすれば建築が認められるわけではありません。
行政が認めた道路だけです。
幅員４ｍ未満ですがセットバックすることにより建築が認められる道路を「2項道路」と呼んでいます（＊２）。
。

■まとめ
１間道路、つまり幅員約1.8mの狭い道路でも、2項道路であればセットバックすることにより、住宅の建築が認められます。

前回、写真でご紹介した、一部が後退している道路。












こういうわけがあったのですね。

＊１　不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第9条第５号
＊２　道路中心線から２ｍまでを道路とみなす、ということが建築基準法第42条第2項に規定されているからです

なお、2項道路とセットバックについての詳しい説明は「スッキリわかる宅建」PARTⅡCASE３を参照して下さい。


 

まずは写真をご覧ください。

こういう形状の道路、見たことないですかね？







　←　道路の一部分だけが広がっています。#%E:438%#






なんでこんな形をしているのでしょう？

こういうのもありますよね。






　←　道路の幅が途中から狭くなっています。







近づいてみます。







　←ほら、途中から狭くなっているでしょう？。





なんでこんな中途半端なことをするのでしょう？

実はちゃんとした理由があるのです。


ところで・・・

昭和25年に制定された建築基準法では、道路幅員は４ｍを基準としています（＊1）。
車が通行することも考えると幅員は最低でも４ｍは必要だろう、というわけです。
道路が狭いと危ないですからね。

以前ご説明した、道路に間口２ｍ以上接している必要がある
というルールと合わせて考えると
幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していない土地には建物の建築が認められない、
ということになります（＊2）
 

とすると昔からある幅員3.6ｍの道路の沿道には建物の建築ができない、
ということになってしまいます。#%E:438%#

既にある建物を取り壊せ、とまでは言われないにしても再建築ができないのです。
 

しかし、昔からある道路沿いには家が建ち並んでいます。
これらの敷地に建築が認められないとなると、あまりにも影響が大きいですよね。

そうは言っても、狭い幅員の道路では安全性、利便性が確保できません。

どうしたものでしょう？

みなさんも考えてみて下さい。
答えは次回に。ヒントは冒頭の写真です。
 

＊1　地域によっては６ｍが基準となります。
＊2　建築基準法第42条、第43条

それにしても、国家試験で合格ラインが36点というのはいかがなものかと思いますよ。
7割取っても合格できないんですから。
これでは実力だけでなく、運も影響してきてしまいます。

採用試験ではないのですから、一定点数たとえば7割（35点）以上取れば全員合格とするのもひとつの考え方だと思うのですがねぇ。

そんなことを言っても当面は変わらないでしょうから、宅建試験に合格したいと思う人は努力を続けるしかありません。

◆◆◆

今年、合格された方、本当におめでとうございました。#%E:444%#

試験勉強を通じて得られた知識を活用して、実務でご活躍されることをお祈り申し上げます。

残念な結果に終わった方。
ここであきらめてはダメです。

試験はその人にふさわしいタイミングで合格します。

今年一生懸命やっても不合格だったとすれば、それは
「もう1年頑張ってもっとしっかり勉強しろ。その方が大成するゾ」
と試験のカミサマが言っているということ。

（合格してしまうとすっかり知識を忘れてしまう人がなんと多いことか）。

長い人生、1年の差は大した問題ではありません。

結果が出るまで努力を続ける。それが結果を出す唯一の方法です。

頑張りましょう！

土地は財産ですから、自由に分割することができます。
例えば、土地の一部を売る、兄弟で分割して相続する、といった理由で分割されます。

土地を分割する場合、下図のような形状になることが多いです。
Ａの土地の通路を確保するためです。











ちなみにＡの土地の形状を路地状敷地といいます。
敷地が延びているので、敷地延長、略してシキエンと言ったり、旗竿地と呼ぶ人もいます。

この路地の部分、つまり通路の幅が２ｍ以上なければ、
Ａの土地に建物を建築することができません（＊１）。
幅２ｍ以上ないと建築確認がおりないのです。

なぜだかわかります？

消防車が通るため（！）というのがその答えです。

日本は木造住宅が多いため、火災の際の延焼を防ぐ必要があります。
そのため災害時の避難路確保や緊急車両通行のために
道路（＊２）に幅２ｍ以上接していることが必要とされるのです。

ところがこの通路の幅が1.8mしかない、という土地も多いのです。
その理由が前回、ご説明した間（けん）です。

昔は１間≒1.818ｍが長さの基準でした。
そのため昔、分割した土地の路地部分は幅1.8ｍが多いのです。

このままでは建築できません。
隣地を買収するなどして、２ｍ以上の間口を確保する必要があります。

つまり、
路地状敷地の購入にあたっては接道幅に注意が必要
です。

昔の長さの単位と思っていた間（けん）。これが出てくることはまだあります。
が、そのお話はまた別の機会に。

 

＊１　都市計画区域内、準都市計画区域内の話です。また、例外もあります（建築基準法43条ただし書き）
＊２　正確には「建築基準法上の道路に」接していなければなりません。